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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」 マンション管理士が警鐘

団地 マンション 家.jpg
1: 記憶たどり。 ★ 2019/05/22(水) 11:46:48.86 ID:2Mbzm8O59

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。


2: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:46:59.10 ID:2Mbzm8O50

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、
修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。


78: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:02:50.36 ID:NPeaje8+0

>>2
>タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、
>自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。

伝聞とかじゃなく確証が欲しいね


100: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:06:05.74 ID:Fb/BvCBM0

>>78
売ってる末端は、そもそも買う金がない




381: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:29:44.05 ID:VuJvlK2p0

>>2
タワマンはやっぱあかんな


3: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:48:18.60 ID:6ZZnVcNs0

ざまああああああああああ


4: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:48:25.54 ID:Bf3Db1Cr0

>>1
マンションとは、誰も撤去費用を出さない脱法粗大ゴミである


114: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:06:43.52 ID:qoOLTVHH0

>>4
原発並みのゴミだからなw




509: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:38:30.16 ID:4ygBiipz0

>>4
大阪のWTCみたらわかるよな

しかもいま梅田にタワマン建造ラッシュしてるし
まるで中国のハリボテ都市のようやな


996: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 13:12:15.18 ID:452EtgJG0

>>509
言い得て妙

東京でも大阪でも昭和40年代の
下町感ぐらいで丁度いいだろ
明治時代・京都の瓦屋根が綺麗なこと




5: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:48:50.64 ID:XtT/EtGY0

その前に

東南海巨大地震で

大暴落


179: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:12:41.30 ID:mmTDACWE0

>>5
地震にはとても強いぞ




216: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:16:24.77 ID:XBqMWhog0

>>179
地震に強くても水道が使えなくなって

ウ〇コする時は1階の仮設トイレまで降りてくることに・・・・


425: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:32:52.73 ID:x+pTZG4k0

>>179

停電と断水で終了です


839: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 13:00:15.00 ID:ofluR/e60

>>179
高層難民という言葉もある
高層マンションだらけの香港で停電になったら地獄らしい


9: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:49:36.02 ID:cjRfn4qC0

田舎の俺から言わせば
あんな地上数十メートルにあるコンクリートの立方体空間に
5千万とか1億とか出して買うとか狂気だよねって思う




63: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:00:05.17 ID:mjGJhH9c0

>>9
これ


92: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:05:18.37 ID:9sNTN5Rx0

>>9
人間は自分の背の高さ以上の場所に長時間居続けると
ストレスで逝られるから、特に子供なんか確実にヤバイ


231: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:17:55.42 ID:62c2IeJW0

>>9
アパートやマンションの管理会社の息子で、
自分もその商売やってる友達が、
マンションは、
『天井も床も共用だし、
四方の壁4枚を高い金だして買ってるだけw」って、
自らは戸建てに住んでるの思い出したわ(´・ω・`)


315: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:25:25.15 ID:cCT3jPNa0

>>231
戸建ての煩雑な管理は、サラリーマンには無理やな




693: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:51:09.54 ID:miPPp63V0

>>315
それよく言うけど、マンションの方が縦型長屋なんだから共同管理しないとダメだし大変だよ
マンションの管理組合とか地獄らしいよ


12: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:50:07.98 ID:5Si+oc1Y0

高値のうちに売り抜けろってこったろ


13: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:50:55.15 ID:5KHUW0BC0

上も下も両隣も中国人だし
早く出たいけど売れない


472: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:36:11.75 ID:oxm9gaZS0

>>13
何よりも一番それが最悪…




24: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:54:04.97 ID:foxhVRmf0

地面から遠い家は落ち着かない


26: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:54:12.08 ID:O0jq4tA50

これ以前からさんざん指摘されてただろ。
タワマン住むのは単なるバカだって。
その金で絶賛地価値上がり中の、軽井沢に豪邸建てたうちの親の判断は賢明だった。


33: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:55:24.96 ID:du3R1QSs0

>>26
軽井沢値上がりしてんの


45: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:57:31.50 ID:nN4QegHZ0

>>33
中国人が買い漁ってるからね
軽井沢は年寄と中国人ばっかだよ
マジで




65: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 12:00:26.38 ID:O0jq4tA50

>>45
中国人は観光に来てるだけ
実際は子育て世帯が移住し始めてるのと金持ちが終の棲家にしてるだけ


41: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:57:09.76 ID:QXwiIear0

平屋が1番の贅沢
サザエさ~ん


46: 名無しさん@1周年 2019/05/22(水) 11:57:34.04 ID:Rd7RjtjU0

これから外国人の労働者とか移民が増えるから、
日本語通じない奴が近所に住むことになるぞ
今のうちに外国語勉強しとけ




元スレ:http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558493208/

posted by mind at 22:45Comment(12)社会・生活

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この記事へのコメント

  • 思考ハッカー

    2019年05月22日 23:35

    土から離れては生きられないのよ
  • 思考ハッカー

    2019年05月23日 00:06

    ある程度、
    賃貸なら適度に修繕が必要な年数が来たら、別の新しい所に引っ越せば良いし〜
    まさか、購入してる人はいないだろう、ちょと考えれば…

  • 思考ハッカー

    2019年05月29日 20:34

    阪神淡路大震災の被害に合ったマンションで、
    一番最後までもめていたのが、
    地震から何年後まで争っていたのか知っているか?

    十年以上たってからだよw

    あの報道を見た時、マンション住民の闇を見た気がした
  • 思考ハッカー

    2019年06月09日 20:09

    マンショじゃないものをマンションと言われてもね。
  • 思考ハッカー

    2019年06月16日 22:20

    タワマンは中国人が投資目的で購入してるけど、それを警告する記事を読んだ事がある。
    共産主義の中国は基本的に私有財産が認められていない、中国共産党がその気になればいつでもタワマンを共産党の物にできる。
    この話題のように改修を渋り危険なタワマンを林立させる嫌がらせや、
    「そこは中国の物だから中国領土だ」と言ってくる危険性もあると書かれていた。
  • 思考ハッカー

    2019年06月17日 21:16

    マンションはつぶしが利かないので俺は一軒家派だわ
  • 思考ハッカー

    2019年06月18日 17:34

    マンションを一生住むつもりで長期ローンで買う人は
    アホやと思うわ特にタワマン
    あれの修繕費用積み立ての計算がどんだけ適当なのかちょっと調べれば
    わかるのにな
    裕福な人やそのうち手放す前提の人が買うのはわかるんだが
  • 思考ハッカー

    2019年06月25日 21:26

    マンション買うなら特急停車駅近の低層を現金一括だろ。

    それ以外だったら特急停車駅徒歩10分以内の戸建てくらいしか選択肢ないんちゃうん?
  • 思考ハッカー

    2019年06月28日 16:22

    オーナーサイドから言うと事実。 新しいうちは収入もどんどん入る。ローンが終わるころ排水をはじめすべてがリフォームの対象になる。大きいマンションほど経費は大きい。リフォームするまではエレベータの経費も気にならないが、時期が来るとエレベータの経費は痛い。
    個人であればセキスイとかダイワのような軽量鉄骨で建築費がかからない二階建てがいい。ローンも早く終わる。またリフォームも割合楽。収入は多くないけれど永く営業できる。意外と排水パイプのつまりもない。鉄筋コンクリートは個人ならやめるほうがいい。ひびも入る。軽量はひびは入らない。33年目だがびくともしないい。
    リフォームを30年目でやった。老後を考えた場合10室が体力的に限度。
  • 思考ハッカー

    2019年06月28日 16:27

    外壁がタイルは最悪。ホームメーカーのサイデイングが一番安全。一体化しているから落ちない。ただし二階の建物。
  • 思考ハッカー

    2019年06月28日 16:31

    中国人が最上階に住んだ後はマンションは機能停止。排水パイプが全部ラードで固まる。平気で排水に油を捨てるからだ。一階に住むのならそのパイプだけ取り換えるが、最上階は一階まで油で詰まる。
  • 思考ハッカー

    2019年07月14日 11:33

    タワマンの大規模修繕なんてまさに机上の空論だからな
    上と下で値段が数倍十数倍違うから住んでる奴の収入も全然違う
    そんなのが10年20年後にキッチリ意思決定なんて出来る訳がない